Revenus fonciers 2025
Comment déclarer les loyers encaissés

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d'immeubles nus - plus communéments appelés appartement, maison ou villas - appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge). Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à moins :

• d'être exonérés,
• ou d'être inclus dans votre bénéfice professionnel imposable dans la catégorie des BIC, BNC ou BA (c'est le cas pour les produits de vos immeubles utilisés pour les besoins d'une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d'une profession non commerciale ou d'une exploitation agricole)
• ou enfin de provenir de location en meublé (imposable dans la catégorie des BIC).
• Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net. Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons :
• Il peut être déterminé de façon forfaitaire : Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit (à condition toutefois que ces revenus ne proviennent pas d'immeubles "spéciaux"). Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d'année. Le contribuable n'a qu'à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l'année sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042, le fisc appliquera automatiquement l'abattement de 30 % sur ces revenus. Il est toutefois possible de renoncer à l'application de ce régime en optant pour un régime réel d'imposition
• Le revenu foncier peut être déterminé de façon "réelle" : il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d'imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d'un montant supérieur à 15 000 €, optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042. Il existe par ailleurs de nombreux régimes particuliers :
• le dispositif Pinel, Duflot, Scellier, Robien recentré et le dispositif Borloo neuf qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale de bénéficier, sous certaines conditions d'un amortissement sur leur investissement pour les logements acquis neufs depuis le 1er septembre 2006,
• le dispositif Pinel, Duflot, Scellier, Robien qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale de bénéficier, sous certaines conditions d'un amortissement sur leur investissement pour les logements acquis neufs depuis le 1er janvier 2003 et pour les logements à réhabiliter acquis à compter du 3 avril 2003,
• le dispositif Besson qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale de bénéficier, sous certaines conditions :
• d'un amortissement sur leur investissement si les logements loués sont neufs et ont été acquis avant le 3 avril 2003,
• s'il s'agit de logements anciens, d'une majoration de la déduction forfaitaire
• le dispositif Lienemann permettant, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2004, aux bailleurs louant leurs logements à des personnes de condition modeste, de bénéficier d'une majoration de la déduction forfaitaire pour frais divers à 60 % (au lieu de 14 % en règle générale)
• le régime particulier applicable aux immeubles historiques permettant à leurs propriétaires d'imputer, sans limitation de montant, les déficits fonciers générés par ces immeubles
• l'amortissement Périssol qui permet aux particuliers ayant acquis des logements locatifs neufs entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 d'amortir leur investissement à hauteur de 80 % sur 24 ans
• le dispositif de la loi Malraux permettant, dans le cadre d'opérations de restauration immobilière, d'imputer, sans limitation de montant, les déficits fonciers en résultant sur le revenu global
• enfin, le régime de faveur accordé aux bailleurs de logements situés en zone franche urbaine faisant l'objet de travaux de réhabilitation.

Comment remplire la déclaration n°2044 et n°2044 spéciale

La déclaration n°2044 permet à la plupart des propriétaires de déclarer leurs revenus fonciers ordinaires. La déclaration n°2044 spéciale concerne les personnes qui possèdent directement ou par l'intermédiaire d'une SCI non dotée de la transparence fiscale, des immeubles en nue-propriété, ou classés monuments historiques, ou situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone franche urbaine, ou qui réalisent des investissements éligibles à la déduction au titre de l'amortissement Pinel, Duflot, Scellier, Robien, Périssol ou Besson. Par ailleurs, s'il souscrit une déclaration n°2044 spéciale, le contribuable doit cocher la case BZ sur sa déclaration n°2042.